小县城的摩天大楼，将变成贫民窟？

fight2015

近日，深圳赛格大厦一晃再晃的消息，让华强路一带的居民噤若寒蝉。
这样一栋 75 层高的建筑，曾是深圳电子产业发展的一大地标，一度承载着改革开放的风云变幻。
自那以后，高楼似乎成为城市的图腾。不断刷新的第一高楼，愈发成为一个城市的形象工程，一个城市现代化国际化的象征。
不过，事情正在起变化，至少在县城，高楼建筑已经不香了。
特别是 33 层压着限高控制的极限住宅产品，未来很有可能成为县城中的贫民窟。
这不是说笑。
前阵子，一纸公文直接给 1300 多个县城戴上 " 限高紧箍圈 "，县城的高层居住梦一夜崩塌。
具体怎么回事？


一切，源于 3 月底的一份文件。
3 月 29 日，住建部在《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》中提出：
限制县城居住建筑高度。新建商品房应以 6 层及以下的住宅为主，住宅占比不得低于 75%。同时，县城新建住宅最高层数不得高于 18 层。
这是住建部自去年 5 月叫停 500 米以上的摩天大楼之后，在城市建设上的又一重大举措。
这意味着，在城市化步入地随人走、做大中心城市和都市圈的新背景下，上面开始主抓城市化的质量。
虽说政策文件的表达还处在征求意见阶段，但高层通过住建部文件想要表达的意思其实已经很明确了：
以后小城市，特别从县城一级开始，不准再建高楼了。
意见稿还勾勒出了未来县城的轮廓：
人口密度应控制在每平方公里 0.6 万至 1 万人，县城建成区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在 0.6 至 0.8。
事实上，县城住宅 " 限高 "，早有预兆，如今只能算是靴子落地。
早在去年 4 月，住建部、发改委两部门曾提出 " 县城住宅要以多层为主 "。一般来说，多层建筑是指建筑高度大于 10 米、小于 24 米，且建筑层数大于 3 层、小于 7 层的建筑。


时隔一年重新厘清县城住宅高度上限，背后诉求，绕不开碳中和这一大背景。
碳中和是时下火爆的一大概念，也是世界共识。它指的是在一定时间内，直接或间接产生的温室气体排放总量，通过植树造林、节能减排等形式，抵消自身产生的二氧化碳排放，实现二氧化碳的 " 零排放 "。
而碳排放的大头之一就是房地产，高层住宅尤甚。
有研究论文显示，居民建筑物稀疏的地块，碳排放量极低，居民建筑物稠密的地块，碳排放量较高。
直白点说，就是高层住宅耗能更大。比如住 100 米高的地方，洗一次澡用一次马桶，需要耗费更多的能源才能把水抽上来。还有电梯、采暖，都会更加耗能。
人少地多的县城，本不必如此。


比起拆房旧改的速度、拓边的力度，建房的高度成为城市化暗战绕不开的一环。
时至今日，县城似乎成了高楼崇拜观念最坚实的那批拥护者。尤其前些年，不少县城趁着旧改东风，将县城内的平房等低层建筑一推了之，取而代之的是各种高层和小高层建筑。
一时间，改善型需求等同于抛弃自建房、住上社区高楼，县城高层住宅生意做得风生水起。
细究起来，那些十八线县城的土豪之所以贪恋超高层，不难理解——
图面子、为炫富、想的是能跟大城市同频。
毕竟，高层不仅意味着一望无际的视野，它还寓示着 " 高高在上 "。美国经济学家杰森 · 巴尔就曾在《构筑天际线：曼哈顿摩天大楼的诞生与成长》一书中指出：
" 高层 " 除了 " 楼层高 "，还象征着 " 地位高 "。
摩天大楼的租户内心渴望扶摇直上，因为楼层在某种意义上代表了社会阶层，在顶层工作之人难免会有 " 不畏浮云遮望眼，只缘身在最高层 " 的心理暗示。
殊不知，县城与大城市的居民存在时间差，当大城市的那些文化、审美和消费潮流传到小县城时，可能都已经过去三五年甚至更久了。
这个时差，导致在大城市早已飞速变更和被抛弃掉的东西，却才刚刚到达县城。
比如时下大城市的人，被电梯和高密度居住所困扰，未必多喜欢和人挤在高楼里居住，富豪买房更看重隐私、静谧、高容积率等要素，住宅鄙视链早就转变为：
大平层＞别墅＞小洋房＞小高层＞超高层
也就是说，回归底层居住，俨然成为大都市的一大趋势。
类似东京这样的全球城市，拥有全世界首屈一指的人口密度，看似高楼林立，其实也不喜欢住在高楼之中。
官方数据显示，东京居住形态中，有近 40% 的市民居住在 " 一户建 " 中（即独院住宅），平均居住密度约为中国城市的一半。


日本一户建，图源图虫创意
抛去住宅来看，一二线城市的写字楼倘若盲目追高，也并非明智之举，它反而意味着一大笔糊涂账。
比如修建 23 年仍未完工，如今 52 亿被卖的厦门第一高楼——厦门国际中心，大概率继续堕入烂尾命运；


右边高楼为厦门国际中心，图源图虫创意
又比如，原定高度（606 米）一降再降，竣工之日依然 " 遥遥无期 " 的武汉绿地中心，多半也成为不了 " 华中第一高楼 " 了。


中间高楼为武汉绿地中心，图源图虫创意
摩天高楼崇拜，该歇歇了。
那么限高令一出，县城有能否迎来一场返璞归真的大调整呢？


中国县城，是被遗忘的大多数。
他们通常卡在一个中间地带——进，可看城市的纸醉金迷和穷困潦倒；退，可见农村的闲适幽静和困苦挣扎。不像一二线那么具有诱惑性，也不似农村那么原始粗犷。
人口净流出严重，购买力却不容小觑，县城的下沉力量俨然成为拼多多、快手等互联网公司逆袭的基本盘。
在前几年棚改货币化的推动下，县城楼市也好生热闹。
开发商早早地跑马圈地，每年拔地而起的房子像一茬茬韭菜般在县城问市，清一色地都是动辄 30 多层的高楼。


广西某县城俯瞰图，西边高楼尤其集中
这些杀入其中的房企们，乐见高楼林立，即便知道县城人少地多。
因为，在主导县城更新的过程中，他们往往惦记着成本、收益，主推高层楼房，这样开发商能一定程度上减少拿地成本，实现利益最大化。
他们才懒得去考虑，那些背后的诸多风险。
要知道，这些超高层住宅看似光鲜体面，背后代价不低。
由于人口密度高，公共空间和设施使用率高，整个社区的折旧率更高，如绿化，楼道，电梯等，这些都需要花费大价格维护。
倘若物业水平跟不上折旧速度的情况下，就会导致高层住宅过早衰败。
而往往，现实情况是三四线城市的物业都不大行，交房后基本上就感受不到物业的存在，何况十八线县城。


某三线城市小区，垃圾成堆也没有物业负责处理
因此很可能登高没有望远，只有高处不胜寒——类似电梯坏了、消防隐患，越住问题越多，最终掉进坑里，转卖也难。
即便出现大问题导致一直空置，高层动迁也很难，因为基本上拆不动。
于是不乏观点认为，高层住宅就是以后的贫民窟。
虽然这种观点有待时间验证，但从多个角度来看，县城的高层住宅，未来必将在众多低层低密度的社区压力下贬值。
尤其是，县城限高，无形中又给开发商多加了一条红线。
那些一脸懵逼的房企，势必会调整拿地发展规划和开发策略。在利润收缩的县城楼市，大鱼吃小鱼的情况还将继续上演。
碧桂园这样的头部房企还好，那些小县城的本土开发商就没那么乐观了。
自身的竞争力本身就不强，在这种冲击下无疑陷入被动，项目烂尾罢工可能性更大，物业管理，自然只会更加力不从心。
因此，县城即便有超高层洋房在售，也建议你不要再考虑了。


事实上，县城真的不必搞城市玩剩的那一套，靠建设高层住宅来节约土地。
如果说，特大城市因为土地资源紧张等特殊因素形成高层住宅是客观选择，那么在绝大多数的中小城镇推广高层建筑，绝对属于资源错配。
要知道，直到今天，许多县城仍然身陷盲目建设的泥沼，在上一轮大基建运动中普遍患上后遗症。
鬼城新区林立不说，空置烂尾楼现象非常严重，大量被浪费的闲置土地仍有待盘活。
更何况，大部分县城人口净流出严重，逃不了收缩的命运，那么多高层小区，未必会有那么多接盘侠。


图源搜狐城市
倒不如充分利用人少地的优势，让高层住宅走下神坛，保持县城独有风貌、保护当地的历史风貌，守住那抹烟火气。
就像电影《平原上的夏洛克》里那样，县城的人们住着平房，倚重熟人和关系，遇事往往总有一套自己的的解决方式，反而人情味浓重很多，经常出现许多生猛、鲜活和有趣的人物故事。


《平原上的夏洛克》剧照
这份宝贵而鲜活的烟火气，构成了县城的一大魅力，远非钢筋水泥筑成的人造森林可以比拟的。
毕竟，当一簇簇乏味的高楼主宰着地平线，它们给人们带来的更多是界限，是疏离。
作者：城叔
城市价值论团队出品