炒房客的“子弹”飞不动了

哭苞

日前，一张某银行上海分行出具的《个人贷款提前收回告知函》在网上流传，让不少炒房客睡不着觉了 ……


▲网络流传的个人贷款提前收回告知函
告知函表示，由于借款人没有履行合同第四项 " 贷款用途 " 的相关规定，银行宣布合同项下的全部贷款提前到期，并限期归还全部贷款本息，否则立刻视为逾期，将开始产生罚息。
这一情况不是个例，据记者了解，近期，全国各地均有不少违规挪用银行信贷买房的投资者，被银行勒令提前还款，北京有人因此退了刚买的学区房，上海、深圳也有人在四处求助咨询，打电话质问自己的中介公司，或者不得不紧急脱手房产筹款 ……
一场针对挪用经营贷炒房的围剿，正在自上而下地发起，并迅速席卷了国内多个热门城市。
" 这次力度真的很大。" 一位股份银行人士告诉《财经国家周刊》记者，尤其是国有大行，正在逐笔严查贷款，严禁资金违规流向楼市，排查范围已从经营贷、消费贷等个人信贷产品，拓展到了普惠口径的小微企业贷款。
银行的经营贷、消费贷到底是什么？它们怎么会变成了炒房客的 " 子弹 "，以及监管者的重点整治对象？
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" 利差 " 助推下，经营贷走向前台
从历史上看，经营贷、消费贷们从来没有受到过如此关注，一夜之间它们彻底暴露在阳光下。
实际上，这些产品都是非常传统的银行贷款品种，从用途上看，消费贷主要用于个人购买汽车、教育以及旅游费用等等，而经营贷则主要用于个人资金流转、购置或者更新经营设备、支付租赁场所租金、商品房装修等经营活动。
" 这两项贷款一般都是用于个人短期的资金拆借应急。" 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《财经国家周刊》记者表示，原本贷款的额度也比较小，基本为房产评估值的 50%，贷款周期比较短，一般在 1 年以内。
更重要的是，这类贷款的利率还比较高。比如，2017 年的时候，深圳部分银行的消费贷、经营贷的利率都在 6% 至 7% 左右，甚至有的高达 10%，拿这个 " 周期短、成本高、额度小 " 的资金，去投资 " 流动性差、单体价值高 " 的房产，可以说是很不划算、很不理性。
因此，过去的很多年里，较少有这类资金流入楼市，自然也就未受到监管层的重视，但这个情况在 2020 年前后发生了显著变化。
首先，这类贷款的利率降低了，特别是与住房按揭贷款相比，存在明显的利差。2020 年起，银行的消费贷、信用贷等主流利率降至 4.36%，但是住房按揭贷款利率都在 5% 以上，二套房还要再高 60 个基点左右。
其次，这类贷款的期限变长，额度也增加了。其中，个人消费贷的最长期限可申请到 5 年，而个人经营贷则可申请到 10 年，额度能超过千万元。此时，通过循环放贷、先息后本等多种 " 操作手法 "，就可以打造出一个购房款的 " 蓄水池 "。
" 种种因素助推之下，活生生将一个非主流贷款产品，逼成了一个主流产品。"李宇嘉总结说。


▲图 / 新华社发
也许有人会问，是什么原因导致近年来消费贷、经营贷的诸多改变，给炒房客们留下了可乘之机？
实际上，这本是政府采取的一种金融扶持政策，为了避免中小微企业受到疫情冲击导致资金链断裂。
谁也没想到，却 " 阴差阳错 " 地被钻了空子，令炒房资金披上了实体融资的马甲，堂而皇之地流入了楼市，中小企业的资源反遭进一步 " 挤出 "，严重背离了政策的初衷。
2
躲避监管的 " 马甲 "
" 从去年开始，部分重点城市的楼市有明显过热趋势，并且出现‘市场过热’‘违规资金入市’之间的恶性循环。" 贝壳研究院高级分析师潘浩对《财经国家周刊》记者表示。
根据深圳某公司中介人员的介绍，市场上通行的做法是，先通过过桥融资，将房子全款买下，然后申请利率更低的经营贷、消费贷，将过桥融资的资金还掉，从而绕开差别化的信贷政策，绕开没有流水无法贷款的规定，实现低成本融资炒房的目的，让限贷政策彻底 " 落空 "。
不得不说，经过中介这一通 " 精心设计 " 的操作，监管的效果确实被明显削弱了。
从统计数据分析，可以看到这个问题的严重性。
截至 2020 年底，全国个人住房贷款余额 34.44 万亿元，同比增长 14.6%，房贷余额确实出现连续 29 个月的回落，这符合目前严监管的态势和政策。
然而，消费贷和经营贷呢？统计显示，同期全国的住户消费性贷款余额为 49.57 万亿元，同比增长 12.7%，本外币住户经营性贷款余额为 13.62 万亿元，同比增长高达 20%，仅增速同比就增加了 7.5 个百分点。
而根据商务部的通报，在新冠肺炎疫情冲击之下，2020 年我国的社会消费品零售总额为 39.2 万亿元，下降了 3.9%，同期居民消费贷和经营贷逆势大幅增长，动力来自哪里？
再看看广东的数据。
根据人民银行广州分行统计，2021 年 1 至 2 月，广东省的住户贷款比年初增加了 2300 亿元，同比多增了 1494 亿元，其中短期贷款增加 69 亿元，中长期贷款增加 2230 亿元，而企（事）业单位贷款比年初增加了 5066 亿元，同比多增了 553 亿元。
也就是说，住户贷款比企业贷款增长得还多，而住户的中长期贷款是什么？答案不言自明，大部分都是房子。
这就不难理解，2021 年 3 月 2 日，银保监会主席郭树清会在国新办新闻发布会上指出，现在房地产金融化泡沫化倾向还是比较强，" 很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。"
招联金融首席研究员董希淼也表示，信贷资金违规流入市，会加大银行的政策及信用风险，一旦房地产市场发生波动，对银行体系将形成很大的冲击，影响金融体系稳定，严控经营贷等资金违规进入楼市、股市，具有重要意义。
今年以来，一连串信贷资金的监管新政已经流水般下发，尤其一线城市的银监部门，相继要求严打经营贷、消费贷违规进入楼市，商业银行也纷纷表态要自查、要彻查。
3
中介公司 " 障眼法 " 频出
2020 年以来，相信很多人都接到过房产中介或者金融中介的电话。
在热情地打过招呼后，这些推介人员就会问你要不要买房，或者要不要贷款？如果你没有资金，就接着问你手上有没有房产，只要有房产，他们承诺可以 " 弄到 " 利率低廉的贷款。
今天，社会上某些信贷资金之所以能够违规流入楼市，一个重要原因就是这些非法中介的存在，大量的购房资金成功披上中小微贷款的 " 外衣 "，也正是这些资金中介 " 专业包装 " 的结果。
2015 年以后，这些资金中介大行其道，一开始是活跃在 P2P、私募等领域，2018 年以后逐步转入楼市，其中既有做房产中介出身的，也有从 P2P 和私募转来的，彼此拧成了一股绳。
一个不完全的统计数据显示，深圳市场上活跃着的房产中介大概有 3 万至 4 万名，而活跃着的资金中介有 8 万名以上。
李宇嘉说，大量的资金中介对接银行资金，通过微信群、房屋管家、自媒体、小贷公司、理财公司、咨询公司等形式来开展业务，牵线搭桥、灵活多变，而他们多数甚至没有固定的办公场所。
即便是有工商注册的公司，也很难从其经营范围，看出其融资中介的本质。2020 年爆出的深圳 " 深房理 " 事件，正是房产中介伪装微博大 V、市场专家，鼓吹 " 房价永远涨 "" 以贷养贷、实现财务自由 "，煽动外地网友拼借首付、不计成本高杠杆买房。


▲ 2020 年 5 月 20 日，位于深圳南山区大冲片区的华润城润玺及华润城润府楼盘。图 / 视觉中国
这些乱象只是冰山一角，目前，从看房、过桥、买房、贷款，甚至是获取购房资格、假结婚、假离婚等，这类资金中介公司为炒房客提供的，是真正的 " 一条龙 " 服务。
甚至在监管层不断下达严查指令的当下，有投资者打电话向中介公司进行问询，他们仍敢 " 自信满满 " 表示，" 会帮助用户规避资金流向问题，提交给银行的是合规合法的贷款材料，后续也不可能会被发现。"
李宇嘉对《财经国家周刊》记者表示：" 深圳楼市最突出的问题，不是供求问题，而是杠杆问题。"
但凡深圳房价上涨过快的区域例如光明、沙井、宝中等地，都是加杠杆最猛的区域，前期高杠杆入市的部分需求，一旦资金来源被查实违法违规，或被银行勒令收回，盈利无法兑现，月供压力大，就会导致房产抛售，甚至降价出手。
也就是说，只要控制住银根和杠杆，深圳楼市的过度繁荣、房价过快上涨的问题将迎刃而解，也可以为控制需求的过度攀升，在供给端启动改革、增加供应留出空间。
那么现在问题来了，杠杆到底能不能控制住？
4
最终要看银行的 " 抉择 "
多位银行人士都表示，因为种种原因，要完全堵住该 " 漏洞 "，存在不小挑战。
" 经营贷流入楼市，其实是存在不小的监管困难的。" 一位不愿具名的业内人士对《财经国家周刊》记者表示，一方面因为审查起来确实麻烦，另一方面是部分银行自查动力也不足。
举个简单的例子，如果借款人通过资金中介捏造证明资金用途的相关文件，银行刨根问底地去查将会非常麻烦；如果借款人一部分资金用于经营，一部分投向楼市，这种算不算违规？又如果借款人拿到资金后，马上打款至另一家银行，那么放贷银行也很难监测到资金的最终流向。
这位业内人士说，每张纸币长得都是一样的，从银行贷出的钱也不会打上经营贷和抵押贷的印记。而且在实际操作上，大部分借款人都会采取多次转账的方式规避监管，银行如果要核查，就必须层层穿透，但大部分银行都没精力去干这件事。
" 一直以来，针对将消费贷、经营贷挪用于楼市、投资理财等违规用途的信贷资金，政策上都要求提前结清。" 广州某国有大行的信贷经理表示，这个规定很早就有，但是过去对于这种情况，部分银行多少都存在 " 睁一只眼闭一只眼 " 的情况。
并且每个银行的执行力度不太一样，有的可能就是当监管收到相关证据，或者在银行抽查发现相关问题后，会积极配合整改一下。
很多人都不愿意提及的，还有背后隐藏的更深层的原因，那就是对于部分贷款资金流入楼市，一些银行的态度也比较 " 暧昧 "，甚至一度默认。
原因何在？
一些经常与银行信贷部门打交道的地产行业人士介绍，因为在新冠肺炎疫情之后，银行有着 " 贷款任务 " 要完成，但中小微企业经营风险大，银行不太愿意贷款给它们，但全国各地楼市迅速回暖、房价攀升，出于贷款安全、放贷收益的考虑，有些银行就会 " 纵容 " 经营贷、消费贷等资金进入楼市，为了去跟投资人 " 分一杯羹 "。
这样看上去，银行不仅完成了放贷任务，又 " 支持 " 了中小微融资，还保障了资金的安全和收益，似乎一石三鸟。特别是，近期各大银行的房贷额度和占比受到严格的管控，他们就更有动力去发放变相进入楼市的经营贷、消费贷，以缓冲房贷下降造成的利润损失。


▲新华社 资料图
所以，业内人士担心，如果这个源头不掐住，仅仅依靠银行内部的贷后检查，是否能收到明显的效果还要打上问号。
李宇嘉说，政策的效果最后还要取决于执行的力度和持续性。比如，是否全部银行都执行，如果只有部分银行执行，部分银行不执行，那么劣币驱逐良币，最终所有银行都不会执行。
再比如，政策是否能够持续执行，无论是二手房参考价，还是严打经营贷、消费贷，都要真正作为长效机制的一部分来执行，否则，炒作问题卷土重来，楼市泡沫将积重难返。
据悉，2021 年各大商业银行都有新增贷款中小微贷款占比不低于 30% 的约束，" 现在如果不控制住经营贷的流向，将可能助推新一轮泡沫的攀升。"李宇嘉说，这关系到今年的楼市能不能真正稳定下来。
文 | 丹华 《财经国家周刊》记者
本文转载自微信公众号 " 财经国家周刊 "（ID：ENNWEEKLY），原文首发于 2021 年 3 月 17 日，原标题为《一场针对炒房的 " 大围剿 "，正迅速席卷全国 ……》。
编辑：力洪
责编：宁宁