房产证想改成儿子的名字，用哪种过户方式更好？

单纯的angel

最近收到一个粉丝的问题，“我有两套房子，一套是老房子，一套是近几年的新房。儿子大学毕业了，名下无房，考虑到他以后结婚，准备把新房改成儿子的名字，用哪种过户方式更好？”
相信这样的问题很多人都是有的，不管是准备将房产过户给子女，还是父母准备将房产过户给自己，这样的问题在很多家庭都存在。随着房价越涨越高，房产也越来越值钱，大部分父母都是会考虑把自己的房产转让给子女的。下面我们就来说说父母的房产过户给子女的问题。

父母的房产过户给子女，有三种过户方式。一是赠与过户，二是买卖过户，三是继承过户。来看看这三种过户方式的区别。
01赠与过户
在很多人看来，父母的房产转让给子女，用赠与应该是最划算的，毕竟这是天经地义的事。直系亲属间房产赠与过户是免交个人所得税和增值税的，不免契税。契税需按3%的税率缴纳。部分城市赠与过户还需用到赠与公证书，办理赠与公证书是需要费用的，各个城市和各个公证处的收费标准都可能不同，这里就不详细说这个费用了。

02买卖过户
买卖过户会产生契税、个税和增值税，但个税和增值税满足条件仍可免交。房屋只要满了两年时间，就可免交增值税。房屋只要满了五年，且房屋是父母的唯一住房，可免交个人所得税和增值税。和赠与不同的是，买卖过户的契税享受契税优惠，税率为1%-3%。就拿粉丝的情况来说，儿子名下无房，如果转让的新房面积小于90平米，契税为1%；如果转让的新房面积大于90平米，契税为1.5%。买卖过户的契税比赠与过户的契税更划算。就算买卖过户需要交1%的个人所得税，按照上面这个情况，只要房屋满了两年，过户税率最低为2%，最高好2.5%。

03继承过户
粉丝是不满足继承过户条件的，继承需要等到产权人过世才行。如果满足继承过户条件，继承过户是不需要缴纳任何过户税费的。

通过上面的对比，其实继承过户是最划算的，不需要交税。继承过户之后是买卖过户，当然，需要房屋满两年，免增值税，这个条件一般来说是很好达成的。最后是赠与过户，赠与过户虽然免交个税和增值税，但是契税不能优惠，契税的税率是较高的。除了三种过户方式的过户税费对比，大家还需重视一个问题，就是赠与和继承所得房屋以后转让的问题。

赠与和继承所得房屋未来转让
现在很多父母的房产都是老房子，房龄较长，年轻人可能不太喜欢。就算将房产过户给了子女，子女也可能不会居住，可能会选择将房屋卖掉买其他新房或者出租。

如果子女的房产是通过赠与或继承所得，在转让时需要缴纳20%的差额个税，差额指的是转让时房屋的价值减去赠与或继承时房屋的价值，还会减去相应的税费成本，得出的金额为差额。个税需按照差额20%缴纳。也就是说我们取得房屋时价格为50万，转让时价格为100，减去相应的税费成本，算下来也需要将近10万元的个人所得税，这还不包括契税和增值税。如果房屋是子女家庭的唯一住房，并且满了五年，可以免交20%的差额个税。但是这种情况应该是很少的。
综上所述，我建议粉丝直接用买卖过户的方式将房屋转让给儿子，如果儿子不喜欢，可以直接将房子卖掉，拿钱重新为儿子买一套。










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