40个地级市房价过万：三亚珠海苏州排前三，东南4省最集中

黄小夕

易居房地产研究院日前发布的一份报告显示，根据国家统计局公布数据进行测算，今年 6 月至 9 月份，全国新建商品住宅单月成交均价均位于 1 万元以上的水平，分别为每平方米 10113 元、10263 元、10540 元和 10191 元。
这意味着房价正在进入到万元时代。但这一数字是针对全国所有城市而言，难免存在 " 平均数效应 "，实际上，各地之间的情况差别很大。当前，房价高的城市主要集中在直辖市、计划单列市、省会城市和一些经济发达的普通地级市。
那么，在直辖市、计划单列市和省会城市之外，还有哪些普通地级市房价比较高呢？
第一财经记者梳理了中国房价行情平台上各个普通地级市的平均单价数据后发现，共有 40 个地级市的平均单价超过万元大关，这其中，三亚、珠海和苏州位居前三；从区域分布来看，主要集中在浙江、江苏、福建、广东和河北 5 省，东部沿海占据绝大多数。此外，中西部也有 3 市入列。
中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，房价高的普通地级市主要是集中在东南沿海地区和环京区域，尤其是在浙江、江苏、福建等地，高房价城市连片存在。另外，一些旅游城市的价格也比较高。
三亚、珠海、苏州位居前三
从平均单价来看，三亚、珠海和苏州位居前三。其中三亚也是唯一一个平均单价超过（每平方米）3 万元的普通地级市。张大伟分析，三亚是全国少有的热带海滨旅游城市，中高端的海景房很多都是外地人买走的。
三亚之后，有 4 个城市平均单价超过了 2 万元 / 平方米，分别是珠海、苏州、温州和东莞。这四个城市来自我国经济最为发达的长三角和珠三角。这其中，珠海以 23628 元 / 平方米的价格位居普通地级市第二。
广东省房协专家委员龙斌对第一财经分析，珠海以前的房价就不低，多年前均价还一度超过广州。珠海房价高有多个因素，珠海的市场与三亚有类似之处，也是旅游城市，环境资源独特，宜居因素十分突出。同时，珠海的经济实力也很强，这些年第三产业、高新产业发展很不错，也给珠海房价注入了很大底气。
龙斌说，从区位来看，珠海位于珠三角西岸，大湾区是中国经济发展最繁荣、最有活力的区域之一，随着珠三角一体化发展，珠海离一些城市都是 40 分钟乃至半小时交通圈的概念。珠海发展不仅吸引了不少来自广州、深圳的购买力外溢，也吸引了来自全国各地的购房者，所以综合来看，房价也比较高。
贝壳研究院今年 8 月初发布的《城市移民指数研究报告》显示，在报告统计的 22 个重点城市购房客群中，珠海的省外客户购房占比高达 55.5%，仅次于深圳、东莞和北京，位居第 4。
苏州的平均单价在普通地级市中位居第 3。苏州的房价较高，主要与当地发达的城市经济紧密相关。改革开放之后，靠近上海的苏南地区凭借外向型产业快速发展，紧邻上海的苏州通过与上海分工合作，工业经济也得以高速发展，成为全国工业产值最大的城市。苏州也是我国经济总量最大的普通地级市，去年 GDP 达到 19236 亿元，位居全国所有城市第六位。由于经济发达，苏州也吸引了大量人口进入，去年苏州人口净流入规模达到了 352 万人。
另一方面，苏州毗邻强一线城市上海，随着轨道交通等基础设施的发展，苏州楼市也承接了大量来自上海的购买力外溢。
与苏州相似，东莞近几年的房价高涨，跟近年来当地高新产业快速发展、承接旁边一线城市深圳购买力外溢有关。当前东莞的高新技术企业数量仅次于苏州，在二线城市中位居第 2。来自深圳的产业、资金、人才等要素外溢之下，东莞经济转型升级步伐不断加快。
东南 4 省最为集中
从区域分布来看，40 个平均单价过万元的普通地级市中，有 37 个位于东部地区，只有 3 个来自中西部。从省份分布来看，东南沿海的江苏、浙江、广东和福建最为集中，分别达到了 10 个、9 个、7 个和 6 个，合计高达 32 个，占据了八成。
江苏入列的 10 个城市中，苏南的苏州、无锡、常州和苏中的南通均位居普通地级市前 10，苏中的扬州和泰州分列第 16 和第 29；苏北的徐州、盐城、连云港和淮安分列第 31、第 33、第 37、第 38。整体上看，江苏城市的房价水平与区域经济发展的水平紧密相关，经济最为发达的苏南地区整体房价水平高，苏中地区次之，苏北地区整体最低。
目前，江苏的普通地级市中，只有镇江和宿迁平均单价没有超过万元大关。相比之下，浙江的整体房价水平更高，目前浙江的 9 个普通地级市的平均单价均超过了万元。其中，温州位居第 4，丽水和金华分列第 6、第 7，第 11 至第 14 全部来自浙江，分别是衢州、舟山、嘉兴和台州。绍兴位列第 20。湖州成为浙江房价最低的地级市，位列全国普通地级市第 28 位。
浙江的整体房价水平高，与当地发达的经济有关。数据显示，2020 年前三季度，浙江居民人均可支配收入达 40121 元，仅次于上海、北京这两大直辖市，位居第三。
厦门大学经济学系副教授丁长发对第一财经分析， 浙江是中国市场化程度最高、民营经济最发达的省份，无论是劳动力要素、土地等制度创新都走在全国前列。浙江最早在全国实行省管县体制，县域经济、乡镇经济都十分发达，每个县都有自己的产业集群，形成了强大的产业竞争力。
张大伟对第一财经分析，浙江房价整体水平高，一方面和当地发达的区域经济有关。另一方面，浙江的经商群体十分庞大，很多人从其他城市乃至国外赚的钱，也会拿回家乡置业。此外，浙江山地多、平地少，城市规模相对小一些，土地供应量更加紧张。
而福建作为沿海地区山地最多、平原最少的省份，也存在与浙江相似的问题，目前福建的普通地级市中，仅有闽北的南平平均单价低于万元。
第一经济大省广东有 7 个普通地级市入列，包括珠三角的珠海、东莞、佛山、中山和惠州，以及来自粤东的汕头和粤西的湛江。值得注意的是，汕头和湛江分别是粤东和粤西地区的中心城市，也是目前广东省着力打造的省域副中心城市。
相比经济发达的东南 4 省，目前经济欠发达的河北也有 4 个普通地级市平均单价超过万元，分别是廊坊、唐山、秦皇岛和沧州。张大伟分析，河北 4 个城市房价水平与本身的区域经济关联度要低一些，其中，秦皇岛作为滨海旅游城市的因素更多一些，其他几个城市主要是处于环京区域，受北京购买力外溢影响更多一些。
中西部 3 市为何高？
在中西部地区，共有 3 个城市平均单价超过万元，分别是大理、芜湖和洛阳。
其中，大理的情况与三亚类似，作为旅游城市，大理的环境十分优美，吸引了不少外地人置业。目前，大理与其所属省份的省会昆明的房价差距很小。
芜湖是安徽省内第二大城市。2019 年芜湖人均 GDP 为 96154 元，位居合肥之后，比全国平均水平 70892 元高出 25172 元。目前，芜湖具备了较为雄厚的产业基础，不仅有奇瑞汽车这样的著名制造企业，也有三七互娱、三只松鼠等新兴企业，这样的产业基础在中西部的普通地市中相当亮眼。
洛阳是河南省第二大城市，也是中西部经济总量最大的普通地级市。2019 年，洛阳 GDP 总量达到 5034.9 亿元，成为中西部地区首个 GDP 突破 5000 亿大关的普通地级市。同时，洛阳是中部地区重要的工业城市，有 2 个国家级开发区、2 个省级开发区和 18 个省级产业集聚区。
今年 10 月 14 日，河南省第 102 次省政府常务会议审议了《洛阳都市圈发展规划（2020 — 2035 年）》，强调洛阳都市圈 5 城市地脉相连、产业相融，要积极融入双循环新发展格局，着眼推动实施黄河流域生态保护和高质量发展战略，更多依靠市场机制和产业内在联系建设洛阳都市圈，打造新的产业集聚高地，带动河南西部发展。
张大伟分析，河南是各省份中户籍人口总量最大的，洛阳作为其第二大城市，人口流入较多，房价相对高一些也属正常。
图：40 个平均单价过万的普通地级市


数据来源：中国房价行情平台
栏目主编：张武 本文作者：第一财经 文字编辑：宋慧 题图来源：图虫 图片编辑：徐佳敏