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从上海人购买日本别墅真实案例看日本房产中介规范多有范儿

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发表于 2020-5-11 15:06:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
分享一个6年前高大帅气的张哥真实购房(别墅)+定居日本的故事。
购房:2012年
面积:170㎡左右
规划:允许建设3层,不超过10米高。张哥实际建了2层。
购价:土地4800万日元,加上税费等合计约5000万日元(折合当前人民币约308万)。
位置:成田机场和东京之间,乘坐总武线横须贺线,从她家到东京23分钟,相当于从盐田到福田中心区。
今年房价:变化不大,5000万日元+一点(相当于还是4年前的房价)。
产权:永久产权
如今:4年前张先生与爱人移民日本,过上了幸福的二人生活。“日本人的礼貌与街道的干净和餐饮的多元,令我此生迷恋。我爱日本。”

上面一个客户案例说明日本的房价比较平稳,不像国内房价。前段时间中国政府集中整治了一些中介机构,蓄意炒高房价,从中赚取利润,恶意散布谣言,捆绑消费者,那么日本的中介呢?相信大家从前段时间的新闻媒体中也有所了解
中介公司门槛高

日本——想做经纪人?押金1000万!
中国——建议采取“中介押金制”,乱来就扣押金
在日本开设房地产中介公司必须具备3个条件:
一是、以前从事别的行业的公司新增房地产中介业务的,其申请开始房地产中介业务之前的本业结算必须是盈利的。
二是、要聘请拥有国家资格的房地产交易专员,在公司全职工作。原则上,从事房地产业务的员工,每5人就需要配备一名房地产交易专员。
三是、房地产中介必须拿出1000万日元(1元人民币约合16日元)营业保证金,保证金由当地法务局管理,中介一旦出现诈骗等违法违规行为,使客户蒙受损失,法务局就拿保证金直接赔给客户,之后再走法律程序。

从上到下追责

日本——想即便卸任了也会被追罚款
中国——房地产协会不能再形同虚设
日本房地产中介公司的所有合同按规定需保留10年,一旦合同出现错误,房屋出现瑕疵,中介都有不可逃避的责任。当事员工要负责不说,领导和负责人对在任期内任何员工所签的任何一份合同也都要负责。即使出现问题时前任负责人已经卸任,也得承担赔偿责任,甚至中止合同,把钱退还买主。
行业协会执行力强,也是日本房地产中介运营比较规范的重要原因。孟凡海说,在日本不管干什么行业,一般都有行业管理,而行业管理基本上依靠行业协会。做房地产有不动产协会,中介公司都要加入协会。

一旦出现买卖纠纷,客户会直接联系中介公司所属的不动产协会,协会马上出面找中介公司调查。一旦调查属实,中介一要退钱,二要根据情节严重程度接受处分。协会核实损失额,报告法务局。法务局马上赔偿客户损失,支付完后要求中介公司把保证金补齐,视情节严重程度处罚中介公司停业3个月或半年,直到吊销其执照。
人人可上网查房产证

日本——全程有司法代书人确保合法性
中国——一旦完善律师购房制度=蝶变

日本房地产交易各环节信息透明,很难作假或一房两卖。日本房地产都有不动产登记证副本,就像户口一样。副本会写明这处房地产的面积、所在地、所有产权变更记录,以及现在的所有者姓名、住址、因何原因拿到这处房地产等内容。如果用房产做抵押,那么借了多少钱、借款期限、利息都在副本上有所体现。抵押权不解除的话,买卖很难成立。
不动产登记证副本由法务局保存,并在网上公开,每个人都可以去查。建筑面积和土地面积跟挂牌信息是不是一致,卖主是不是房地产的真实所有者,房地产是否抵押,这些内容在登记证副本上都一目了然。










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