父母的房产赠与给子女免个人所得税，但是我却建议用“买卖过户”

綾0

根据现在的规定，直系亲属间房产无偿赠与是免个税的，也就意味着父母的房产赠与给子女可以免个税。现在不少父母都有自己的房产，大部分父母都会想着将房产留给自己的子女，很少会有父母会直接将房产卖掉，留钱给子女。
在我未从事房产销售之前，我一直认为父母的房产赠与或继承给子女是最好的，毕竟这是天经地义的事。我从事房产销售之后，才知道父母的房产赠与给子女虽然免个税，但是并不划算，很多人想不到的买卖过户居然更划算。我们来看看父母过户给子女的3种方式。

1、赠与过户
赠与过户虽然免个人所得税，但是不免契税。父母的房产赠与给子女，同样需要交契税，而且不能享受契税优惠，契税直接按照3%缴纳。除了交契税，部分城市赠与过户还需要提供赠与公证书，赠与公证书是需要交费给公证处的，费用也有多有少，这里就不详细说赠与公证书的费用了，有需要可以去公证处咨询。不算上赠与公证书的费用，100万的房产至少需要交3万元的契税。

2、继承过户
继承过户不需要交过户的税费，契税、个税和增值税都不用交。继承过户需要继承公证书，这里同样会涉及到一定的费用，因为各个地方收费标准不同，所以这里不详细说继承公证书的费用。

3、买卖过户
买卖过户要交的税费有契税、个税和增值税。但是只要满足一定的条件，是可以免交增值税和个税的。房屋满两年免交增值税。房屋满五年且是父母的唯一房产，免交增值税和个人所得税。
父母的房产过户给子女时，大部分都是满两年的，而且不少是满五唯一的。就算没有满两年，也可以等到满两年再过户，所以父母的房产过户给子女基本上不用考虑增值税。买卖过户是享受契税优惠的，根据房屋面积、子女的房屋套数不同，契税为1%-3%不等，只有在子女已经拥有两套房以上的情况下，契税才是3%（北上广深和长沙市不适用此契税标准）。一般情况下，子女没有房屋或者有一套房屋的情况较多，根据面积不同，契税为1%、1.5%、2%不等，加上1%的个人所得税，用税费为2%、2.5%、3%不等。

综合上面的费用，能够看出赠与过户虽然免个人所得税，但是需要交3%的契税，比大部分情况下的买卖过户税费还更高。所以从费用上来看，继承不用交税，最划算，然后是买卖过户，最后是赠与过户。

继承和赠与所得的房屋转让时需交20%的个税
父母的房产过户给子女后，在未来是很有可能转让的，特别是一些老房子，子女自住的可能性较小，很有可能在未来卖给其他人。如果现在用的是继承过户或者赠与过户，未来转让时会产生20%的个税，100万的房子需要交20万的个人所得税，只有这套房屋是子女满五唯一的，才可以免交20%的个人所得税。这个费用和现在买卖过户的税费相比，无疑高了很多。所以综合未来可能转让的情况，买卖过户比赠与过户和继承过户更划算。










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