请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版

0591|榕城论坛|榕城网|福州网|福州论坛

 找回密码
 立即注册
搜索
热搜: 活动 交友 discuz
查看: 902|回复: 5

资金链崩裂!资产超 180 亿的“百强”房企颐和地产,出事了

[复制链接]

5

主题

14

帖子

44

积分

新手上路

Rank: 1

积分
44
发表于 2020-1-19 21:54:57 | 显示全部楼层 |阅读模式
2019 年,房地产企业为了 " 活下去 ",太难了!
今年以来,房企资金链紧张的传闻一直不绝于耳。
近日,一份广东证监局行政监督措施决定书,再次揭开了一家资产超 188 亿的 " 百强 " 房企的缺钱窘境。
作为广东老牌房企,颐和地产因 " 九宗罪 " 再度陷入漩涡,颐和地产、董事长何建梁双双被广东证监局开出警示函。
其中,更是曝出,大量到期债务违约问题,显得尤为严峻。
据广东证监局调查,此次颐和地产共有 9 笔超过 1000 万的未披露到期债务违约,合计金额超过 50 亿元。



颐和地产在年初资管产品出现逾期后,近期再被爆出两只债券全部违约,这家与富力、恒大一同成立的 " 老牌粤系房企 ",现金流已接近枯竭。
广东证监局对颐和地产的调查时间截至 5 月 31 日,这意味着,广东证监局此番查出的问题或许只是冰山一角。
颐和地产,中国房地产百强企业
据官网显示,颐和地产集团创建于 1996 年,根植于广州,拥有四十余家全资、控股企业的大型集团公司。目前,在全国拥有 30 多个大型地产项目,遍及北京、银川、包头、昆明、鞍山、西安、沈阳、广州等经济发达城市和省份的重要房地产板块。



图片来源:颐和地产官网
值得一提的是,在其官网首页显示,2011-2018 年,颐和地产连续 8 年入选房地产 " 双百强 " 企业。
同时,据 Wind 数据显示,截止到 2019 年 6 月 30 日,颐和地产的总资产高达 188.7 亿元,总负债高达 135.7 亿元,资产负债率高达 72%,一年内到期的债务余额超 10.6 亿元。
另外,其于 2019 上半年的营业收入仅 0.86 亿元,同比下滑超 93%,净利润更是成亏损状态,亏损金额达 1.15 亿元。
营收断崖式下跌,业绩亏损,面对资金链随时断裂的风险,颐和地产无奈 " 卖身自救 ":
2017 年,颐和地产就将其位于沈阳的颐和城项目出让予恒大; 2018 年 6 月 8 日,珠江实业以 " 股权 + 债权 " 的形式,获得花都颐和盛世项目公司 30% 股份; 2019 年 10 月 29 日,世茂集团收购台山颐和项目。
然而,随着广东证监局的调查结果公布,超 50 亿债务违约,意味着,这家曾经的 " 百强 " 房企的资金链早已断裂,处境岌岌可危。
雪上加霜的是,颐和地产的控股股东同样面临资金链断裂的风险,广东证监局的检查情况显示,其控股股东龙森投资,2018 年先后三次将其持有的颐和地产 100% 股权全部用于抵押贷款。
而,颐和地产危机的爆发,并非个案。
据不完全统计,2019 年以来,全行业新增的 175 只违约债券中,房地产就有 7 只,涉及违约金额 139 亿元,占比 5.51%,包括颐和地产、三盛宏业、银亿股份、中弘股份、华业资本、正源地产等房地产相关上市公司。如果算上建筑类企业,违约的债务数量更是高达 21 只,违约总金额近 500 亿元。
融资难,中小房企陷破产潮
众所周知,作为资金密集型行业,房地产离不开融资输血,然而,今年的融资环境处于持续收紧状态。
据不完全统计,2019 年前 9 个月合计的 415 次房地产调控,平均每个工作日有 2 次以上的房地产调控,刷新了历史纪录。房企融资收紧政策可谓高频:
4 月 17 日,银保监会发文直指,继续遏制房地产泡沫化,控制居民杠杆率过快增长; 5 月 17 日,银保监会发布通知,严格监管资金违规流入房地产; 7 月 31 日,央行表示要合理控制房地产贷款投放; 10 月 12 日,北京银保监局强调,严防信贷资金违规流入房地产市场等禁止性领域; ......
在此背景下,各种通向地产融资的通道相继被切断,使得房企融资难度进一步增加。
因为没能找到 " 救命钱 ",今年已有 400 多家中小房企走向破产。



据人民法院公告网的公告显示,截至到 10 月 31 日,2019 年宣告破产的房地产相关企业数量已经超过 400 家,且进入 2019 年下半年之后,破产房企数量增速有所加快。
而破产名单中,大多数都是中小型房企,且多数集中于三四线城市。当然,2019 年深陷泥潭的房企中,也不乏知名度较高甚至跻身全国百强的知名房企。
早在今年 6 月,银亿股份因为债务违约,已向宁波法院申请破产重整。这家房企颠峰时在 2016 年销售收入达 652 亿元,总资产接近 800 亿元。
房地产类信托,突然骤降 60%
2019 年,对房地产行业来说异常艰难,从信托融资数据来看,更为明显。
同策研究院数据显示,10 月,40 家典型上市房企融资总额仅 235.82 亿元,环比大幅下跌 65.80%,创 2019 年融资历史新低。其中,信托贷款融资金额仅 16 亿元,环比下跌 86.99%。



同时,用益信托数据显示,10 月房地产类信托募集规模为 281.72 亿元,环比大幅减少 60.47%。从同比数据来看,房地产类信托的募集规模也下滑明显,同比减少了 33.50%。
随着规模的减少,房地产信托收益率也出现下滑。
用益信托数据显示,10 月,房地产类信托收益率为 7.98%,已经跌破 8%,环比下降 0.06 个百分点。而在 7 月房地产类信托收益率为 8.27%,较 6 月下滑 0.04%。当月在所有的信托产品中,只有投向房地产的信托产品收益率出现下降。
而,房地产信托是信托公司较为核心的业务。房地产信托作为高报酬率、风险可控的信托业务,在信托公司收入中占较大比重。
自 2018 年以来,房地产信托行情持续火爆。近几年,房地产信托余额占比持续升高,占比接近 15%,如果加上建筑业等相关行业,这一比例将提升至 20% 以上。这意味着,不断有资金流入房地产领域。
然而,2019 年 7 月,房地产信托突然被按下 " 暂停键 "。据澎湃新闻报道,10 家信托公司收到窗口指导,涉及的业务非常有针对性:2019 年房地产信托规模,不得超过 6 月末的规模。
受到严监管后,对于房地产信托依赖性较高的部分信托公司,所受到的冲击也较大。当月,房地产类信托募集规模环比减少近两成。
对于高杠杆的房企来说,继银行贷款、公司债等收紧后,信托通道也被阻,不得不寻找新的融资途径。
利率超 15%!房企将目光转向海外
国内融资受阻,不少房企纷纷走出国门、境外发债融资。据中原地产研究中心统计显示,截至 10 月 8 日,2019 年内房企美元融资 533.6 亿美元,同比上涨 50%,虽然各种政策收紧,但房企美元融资的数量依然刷新历史记录。
单单 9 月份,房地产企业海外美元融资便高达 37.97 亿美元,相比 8 月的 15.8 亿美元,环比暴增超 140%。
这一数字仍在上升。中原地产数据进一步显示,10 月份,超 30 家典型房企在境内外齐发债,其中,有 13 家房企的美元债融资计划总计接近 50 亿美元。而截至 11 月 12 日,11 月房企计划及已经发布美元融资金额接近 30 亿美元。
融资成本居高不下,发债利率仍在不断攀升,10% 已不再是天花板。11 月份以来,两家房企发行的优先票据,利率均超过 10%。
11 月 12 日,德信中国拟发行 1 亿美元额外优先票据,利率 12.875%。 11 月 4 日,佳兆业发布公告表示,拟发行 3 亿美元优先票据,利率为 11.95%。
据 Wind 数据统计,2019 年至少已有三只房地产美元债券的发债利率超过 15%。



最近的一次便是在 7 月 10 日,泰禾集团(000732)公告,泰禾全资子公司拟发行 4 亿美元债券,债券票面年息 15%,每半年支付一次。成本之高令业内惊讶,而泰禾集团 2018 年净利润率为 12.6%。
意味着,房企不惜赔钱,也要借 " 高利贷 " 维持现金流。
但,这还不是最高的利率。2019 年年初,当代置业(01107.HK)发行的一笔美元票据,利率竟达到了 15.5%。可见,2019 年以来,房企们对资金的渴求度超过了一切。
降价甩卖,房企 " 自救 "
面对融资压力,房企们除了借助外力,对内还得开源节流。
有券商分析师表示,在应对融资压力方面,房企一方面正在加快销售,比如降价促销,实际上,今年房企的优惠节点都大幅提前,甚至上半年就开始提前抢收。
十一 " 黄金周 " 期间,以恒大、碧桂园为代表的大型房企集中降价促销,频频刷屏。使得 2019 年 10 月,恒大实现销售 903 亿元,同比大增 70.2%,连续 2 个月创单月销售历史最高纪录。
另一方面,上述分析师认为,目前房企拿地更为谨慎。
据国家统计局数据显示,2019 年 1-10 月商品房销售面积 13.32 亿平方米,而房地产开发企业土地购置面积 1.84 亿平方米,拿地面积不仅同比下降 16.3%,且只占销售面积的 13.8%,这说明房企在土地储备上面有所减少。



值得注意的是,融资额较多的房企,并未将资金全部用在拿地上。
公开数据显示,2019 年前 10 个月,融资额较多的房企诸如金科、恒大、中南、华夏幸福、富力地产等,并未将融资金额都用在拿地上,尤其是金科股份和富力地产,拿地金额分别占融资额的 53.77% 和 59.77%。
而更多的房企融资为了偿还到期债务,为资金链 " 续命 "。意味着,对于现阶段房企而言,安全落地至关重要。
业内人士认为,对房企而言,过去高度依赖高成本的非标融资、信托等通道产品的房企会面临较大的资金问题。随着融资成本的不断提升,在还债 " 双高峰 " 与融资渠道 " 多重封堵 " 的压力下,房地产行业的再一次洗牌在即。
撰文 / 制表:全小景

本帖子中包含更多资源

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?立即注册

x
回复

使用道具 举报

5

主题

14

帖子

50

积分

注册会员

Rank: 2

积分
50
发表于 2020-1-19 21:55:15 | 显示全部楼层
那些年找工作,别人说是上市公司,就很牛逼,现在看,不过是个暴利公司,利润过后,就是死亡时刻。
回复 支持 反对

使用道具 举报

2

主题

10

帖子

48

积分

新手上路

Rank: 1

积分
48
发表于 2020-1-19 21:55:51 | 显示全部楼层
问题不是一蹴而就的。
回复 支持 反对

使用道具 举报

4

主题

13

帖子

65

积分

注册会员

Rank: 2

积分
65
发表于 2020-1-19 21:56:27 | 显示全部楼层
甘肃人民发来贺电
回复 支持 反对

使用道具 举报

4

主题

16

帖子

82

积分

注册会员

Rank: 2

积分
82
发表于 2020-1-19 21:56:58 | 显示全部楼层
颐和山庄咱也买不起
回复 支持 反对

使用道具 举报

6

主题

14

帖子

56

积分

注册会员

Rank: 2

积分
56
发表于 2020-1-19 21:57:07 | 显示全部楼层
房地产200亿不到的资产规模,一点也不算大。
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则





0591|榕城论坛|榕城网|福州网|福州论坛X
快速回复 返回顶部 返回列表
友情链接