冯国亮:楼市入冬,这三类区域房产仍值得买

yculla

8 月研习会精品课过后，走进北上广深、大连、杭州、厦门、海口、武汉、郑州等 16 个城市出席活动及参观交流，实地了解各地的形势。
城市间涨落分化越发明显，此消彼长之间是什么力量与规律在起作用，到底是什么在决定着楼市与房价的起落？看清楚大棋局，这是置业投资者的必修课。
去年应邀在厦门做演讲时，我从八个方面论证厦门房价将会全面回落，当时相信者甚少，今年 1 月又去厦门讲课时发现已步入下行区间， 9 月再去时已经完全成为现实。
去年北京与环京楼市率先入冬，北京房价回落近两成，环京区域大都回落三至四成，而其它城市的人们至今仍沉浸在 " 我们不一样 " 的憧憬中。不过眼看着想买房的少了，想卖房越来越难了。
十一长假回来，全国楼市似乎一夜入冬，十几家大房企领头降价促销，质量问题与退房潮再度涌现，引发各种维权，房企与中介机构开始降薪过冬，近几天与房产经纪及培训界人士交流，要么裁员、要么抱团取暖，全行业进入过冬模式。
其实过去十年楼市已经有过四轮大幅起落了，上面这些现象都是楼市步入萧条期的表征而已，周而复始的出现。只是以往很多人都是稀里糊涂的就过去了，没有形成经验，这一轮周期，我和学友们在一起共同走过，通过交流学习，印象会很深刻，这正是集体学习的价值所在。
9 月在海口做讲座时发现，有的区域之前每平 2 万 5 大家都抢着买，当降到 1 万 5，想买的却门可罗雀，是不是很有意思。
当然我们也不必太过悲观，楼市肯定还会有新一轮的春天，房价在长周期中一定上涨，这是不可逆转的趋势，只不过这一轮楼市上行的时间创记录，相应的冬天盘整的时间也会比以前更长，之前我曾讲过，以前 3 年一轮的短周期将被拉长至 4-5 年，预计明年 3 月形势会更明朗。
尽管楼市入冬，投资型需求受到政策严厉压制，而自住型需求仍在陆续入市，有潜力的区域及产品销售情况依然不错。值得注意的是，这一轮调整过后，区域价值很可能会逆转，以前的逻辑与经验会失效，具体晚些在四季度置业投资策略会中我会做详细解读。
这段时间虽然没有发新文章，还是每天在知识星球及分享群中为学友们分享十几条内参资讯。目前各类虚假消息层出不穷，如果缺乏常识，很容易做出误判，只有当我们在一起集体去分辨，才可能去伪存真。
部分学友过去两年买了房，据我所知没有在高位接盘的，大都买的是被政策限价降了两成以上的新房，做为中长期房产配置没有什么风险，不必担心，把横盘的两三年挺过去就好。
买了房的，有的心里踏实了，高位接盘的或许正在闹心，而还没买房的，有些人还在等，也经常问我现在该不该买？买哪好？
巴菲特说过，别人疯狂时我恐惧，别人绝望时我贪婪，楼市入冬，存在着各类不可预测的因素，不过当别人都选择观望时，各种好机会才会浮现。
从投资角度来看，不能再笼统用一线、二线、以及三四线城市去做区分，而应该分为已经出现回落调整的城市区域：北京、环京东部南部、厦门等，新近出台严厉调控政策的城市：深圳、沈阳等，房价涨幅较大、尚未调整且未出台调控政策的城市：大部分中小城市。
就时机而言，已经历过明显调整、具有中长期投资价值的区域仍值得考虑，也可以说北京和环京区域，今年和明年的机会都还不错，北京下半年两万余套限竞房入市，年内将有近千亿的库存，想想前年老觉着北京没房可抢是不是头脑发热。
就区域而言，有三类区域仍值得考虑。
年内北京新市府将迁入通州，之前曾两次组织参观区域规划展览，并做过多次分析预判，如果有资格，通州依然是北京置业的首选区域。
9 月北京又推出了新一轮新南城计划，亦庄、房山、丰台和大兴部分区域将因此而受益，7 月我们曾走进丰台、亦庄和大兴参观，本周将走进房山和门头沟，晚些再做详细分析。
对于想在环京区域配置房产的，之前曾跟学友们讲过北三县值得优先考虑，区域价值的顺序依次为燕郊南、大厂北、香河北、燕郊北。
中秋节期间应邀在燕郊港中旅海泉湾做专场讲座，为此用了一天时间汇总分析。多年前很多人称通州为通县，至今我们仍称三河、大厂和香河为北三县，而近几个月从部分官员及文件表态来看，北三县悄然升级了，已经向通州和雄安看齐，建设标准将会超过北京五环内的老城区，等到新的一体化规划落地，大家就能明白。
从都市群发展角度看，北三县已经不再仅是河北的县城，更是大北京都市圈的一部分，通州成为新北京中心，而燕郊在新三环内，与北京新市府仅一河之隔，早在 2013 年 10 月我在北京饭店的千人业主论坛中预判通州核心区新房价格将会涨至 8-10 万，如今已经成为现实。
而今河对岸的海泉湾房价是 2 万多，落差多么明显。燕郊房价一直对标通州，是其一半的水平，伴随区域发展未来肯定还会提高。
讲座后有人提问，想到广东惠州去投资房产，为什么要舍近求远呢？不妨看一下惠州到深圳中心城区的距离是燕郊到北京城市副中心的多少倍？更何况北三县房价经历了明显的回调，已经触底。9 月走了 16 个城市之后，对比发现最好的置业投资机会其实就在眼前。
另外高铁与城际铁路正在改变区域时空距离，因而临近大城市的新兴高铁城市值得关注。十一期间应邀在宝坻一个大型楼盘做专场讲座，之前曾三次走进三轨交汇的宝坻出席活动，对这个区域做过全面分析，天津在教育方面的优势是明显超过北京的，因而尽管并未出现供应紧缺，宝坻区域市场形势仍好过预期。新一轮政策红利区域、都市圈内价值明显低估区域、以及临近大城市的新兴高铁新城，这三类区域房产经历过调整后一定会率先回归价值基础，把握好时机。
冬天来了，春天还会遥远吗？夏虫不可语冰，冬天里我们的思维也不能只停留在冬天，专业的投资者总是未雨绸缪，为新一轮的春天提前布局。
当然不可预测的变量因素始终存在，我们不仅要脚踏实地的每月参观楼盘并考察区域发展变化，还要抬头看天，注意大环境的转变。
很多房产自媒体人的文章中并不顾及这些，仍然停留在过去几年的思维中，文采再好，也会出现误导。
以上分析仅作参考，置业投资需要结合政策、市场、家庭需求与区域潜力，以及产品情况及交易风险等综合分析作出选择。
按照年度计划，响应学友们的需求，第七期研习会将于 11 月 3-4 号于北京举办，本期主题为《宏观形势转变与房产优化配置策略》，之后可加入私董会形式的研修小组，深入学习交流。
新一年房学院的学习形式包括：置业研习会，线上研讨会、私董会、私享会饭局、季度策略会、鉴房参观、节庆。
另外还有仁居学社的内容，包括日常社群交流、直播学习和资讯与问答等。学社即将告别付费社群时代，构建开放式的线上社群学习平台，欢迎加入并推荐优秀人才。
所谓周期背后，就是亘古不变的人性，冬天里，点燃一团火，我为你照亮前方的路。
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