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春天来了,房企销售却仍未解冻,TOP10门槛下降近20%

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发表于 2019-3-4 18:05:18 | 显示全部楼层 |阅读模式
广州、青岛、南京等地出现调控政策微调,深圳豪宅受热捧、燕郊成交回升,无论是政策还是市场层面,似乎都在释放楼市回温的信号。但受春节因素影响,2 月房企销售下滑明显。
克而瑞研究中心数据显示,2 月 TOP100 房企的整体销售规模(操盘金额)较 1 月环比下降 22.9%,其中 TOP51-TOP100 房企降幅最大,环比下滑 32.6%。同比来看,TOP100 房企销售额下滑 11% 左右。
与此同时,中金公司监测的 60 城新房销售面积 1-2 月累计同比下滑 11%,销售均价较去年 12 月下跌 3%,同比涨幅收窄 1 个百分点至 9%。明源地产研究院指出,目前出现的政策都只是调控的弱化,并非全国性取消限购、降低首付等强调控政策,2019 年全国的地产总销售预计将下滑 10% 左右。
" 房地产行业过去一直是 3 年的周期规律,而本轮房地产周期将延长至 5-6 年的状态。" 华创证券首席分析师袁豪指出。
房企销售继续下滑
受春节影响,2 月楼市成交量延续了 1 月增速放缓的态势,出现全面下滑的状况。中国指数研究院数据显示,1-2 月,50 个重点监测城市的商品住宅月均成交面积为 2024 万平方米,同比下降 14%,单 2 月来看成交面积为 1440 万平方米,同比下降了 20% 左右。
克而瑞研究中心指出,由于今年核心一二线城市购房热情依旧没有好转,三四线返乡置业潮意外爽约,成交腰斩在预期之中。数据显示,一线城市成交 89 万平方米,环比下降 57%,同比上涨 12%,二三线城市总体成交面积环比下降 53%,同比下跌 31%。
从房企销售来看,1-2 月碧桂园、万科、中国恒大的权益销售额分别为 745.5 亿元、645.1 亿元以及 610.3 亿元,同比分别下降 10.6%、14%、42%,下降趋势明显。(数据来自克而瑞)
除 TOP3 房企外,TOP10 及 TOP20 梯队房企的销售金额门槛较去年同期也有一定下滑,销售权益榜 TOP10 房企的入榜门槛为 171.3 亿元,降幅近 20%,TOP20 房企的入榜门槛则下降约 12% 至 107.4 亿元。
中国指数研究院总部研发中心副总监曹晶晶指出,今年春节期间,房企在售项目的来访和认购情况与过去 3 年相差较大,总体来看返乡置业比往年降了许多,大部分购房者对楼市上涨预期还是发生了一定改变,观望情绪比较浓。
在亿翰智库看来,2019 年房地产市场依然是持续探底的过程,这是房企入榜门槛值提升势头受阻的直接原因。此外,从数据来看,头部房企或是由于推盘节奏、或是由于审慎心理,扩张步伐有所减缓。中小房企生存空间被进一步压缩,压力也越来越大。
虽然市场退烧,但龙头房企拿地依然积极。中原地产提供的数据显示,万科在 1-2 月合计拿地 283 亿,成为拿地最高的房企,另外还有绿地、华润置地、新城控股、中国恒大、龙湖、融创中国、阳光城等 7 家房企拿地超过百亿。
克而瑞研究中心指出,龙头房企能够在土地市场上快速行动起来,一方面在于其资金实力相对雄厚,有销售业绩支撑;另一方面,他们基本已经完成全国化布局且架构完善,对各地市场触角都更加灵敏。
尽管龙头房企拿地积极,但全国整体土地市场热情仍有待恢复。中国指数研究院数据显示,2019 年 1-2 月,全国各类用地整体推出量同比增加 4.8%,其中住宅用地推出 1.8 亿平米,同比增长 1.3%,但各类用地成交同比下降 6.6%,住宅用地同比下降 5.9% 到 1.1 亿平米。
从价格上来看,土地溢价率也是持续走低,1-2 月住宅用地成交的楼面均价是 4013 元 / 平米,同比下跌了 11.7%,平均溢价率是 10.2%,同比减少 12.5 个百分点。曹晶晶透露,除了土地溢价率外,2 月一共流拍了 23 宗住宅用地,处于历史较高水平。
值得注意的是,春节后福州、苏州等二线城市土拍市场火热异常。克而瑞研究中心认为,在三四线热度下降、一线城市供给有限的两面夹击下,二线将成为争夺的主战场,对于有拓储需求的企业来说,2019 年是回归二线的窗口期。
调控政策将放松?
市场下行的背景下,多个城市开始释放出松绑信号。去年底山东菏泽取消限售政策、广州公寓不再限制销售对象、杭州和珠海放松社保、合肥悄悄放松限购、深圳四大行降低首套房贷上浮利率……
据时代财经了解,今年陆续有也城市对相关楼市政策进行微调。如阜阳取消土地限价,房企可自行调整项目售价;合肥、南京、青岛等市下调房贷利率上浮比例;北京拍出两宗不设住宅销售限价土地,这些消息一度引发市场对楼市调控政策将要退出、房价将重新上涨的猜测。
川财证券认为,多地出现不同程度的政策松绑,这符合市场发展需要,也符合 " 一城一策 " 的政策导向,地方政府根据自身状况进行政策微调的空间较大,这也意味着当前阶段基于政策宽松预期的博弈行情仍将反复。
明源地产研究院指出,政策防止楼市暴涨暴跌、保持楼市稳定的目的并没有变化,一些城市的举措也都只是调控的弱化,并非取消限购、降低首付等反向刺激的政策。与此同时,时代财经注意到,一些局部松绑的城市在成交量和价格上也并没有明显上涨。
以最早取消限售的菏泽为例,其 1 月和 2 月平均每平米房价分别为 5177 元、5211 元,几乎属于零增长。而悄悄取消限购的合肥,楼市成交依然疲软,1 月成交量为 74 万平米,环比减少 22%,2 月成交量为 29 万平方米,环比减少 59%。
据中指院数据, 2 月全国 100 个城市(新建)住宅平均价格为 14724 元 / 平方米,环比上涨 0.10%,涨幅较上月收窄 0.12 个百分点。具体而言,有 56 个城市平均价格环比上涨,比上个月减少 10 个,其中涨幅在 1% 以上的城市只有 9 个,比上月减少 9 个。
在明源地产研究院看来,地方政府本地市场是足够了解的,其放松政策的初衷,和前 2 年不断加码调控政策的目的一样即 " 防止暴涨暴跌,保持楼市稳定 ",基于此,一旦楼市出现大涨现象,地方政府还是会随时加码调控政策的。
阜阳国土局在回复取消土地限价时就明确表示,2019 年目前挂出的所有地块全部取消限价政策,是根据目前土地拍卖现状实时调整的,对于后期会不会重新启动限价,将会根据土地拍卖情况作出适当调整。
在深圳房地产研究中心主任王锋看来,2019 年我国房地产市场面临着国际形势复杂多变、国内经济结构持续调整、长效机制有待加快实施等发展背景。在外部环境不确定背景下,房地产市场调控该政策仍将以稳为主,同时也更加强调因城施策、理性施策和结构优化。


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