从今往后，房产投资的逻辑彻底逆转！

旧时手帕旧时泪

编者按：本文来自微信公众号「柯谈」（ID：lincolk），作者：柯谈，36 氪经授权转载
从 98 年房改至今，我国国民资产随着房价的暴涨不断攀升，在我们住房自有率高达 95.4% 的今天，可以说绝大多数人都有值得吹嘘的纸上财富。但决不能否认，我们走了二十年的房产之路，是一条歪门邪道，汇集了国人所有聪明才智和集体智慧的旁门左道。浮躁、投机、拜金的社会风气很大程度上都是拜房产所赐。
可贵的是，这届领导终于不再掩耳盗铃，开始痛下决心忍痛割爱，誓把畸形的房地产从歧途中拉回正规。毫无疑问，我国房地产野蛮生长的时期已经过去，监管不力的混沌时代一去不返，所以，我们长久以来曾经坚信的房产投资逻辑和思维意识必须纠错、必须颠覆！
1
远去的暴涨时代
在 3 年小周期底部的 2018 年，多军终于盼来了经济疲软、投资减速，更有贸 yi 战神助攻，却迟迟等不来调控政策的放松和房地产的回马枪，却被极度频繁的调控打的措手不及。
在房住不炒的指挥棒之下，今年 1-6 月，全国各地房地产调控政策发布 192 次，比去年同期多 65%，共有 73 个城市出台调控政策，包含限购政策 135 条、限贷政策 176 条，51 个城市实行限售政策。
在内忧外患的当下，为了应对严峻的经济形势，2018 年 7 月 23 日的国务院常务会议，7 月 31 日的中央政治局会议，终于启动了新一轮的大基建项目，这一招是多么的似曾相识，但我们惊讶的发现，现实却是完全没有像 2008 年四万亿和 2015 年去库存那样，用大基建和房地产双管齐下，同步刺激经济，而是果断的提出 " 坚决遏制房价上涨 "，只从大基建发力。
2018 年，中央投入各地公路地铁等大基建的专项债 1.35 万亿，未来 3 年，投入农村基础设施建设的规模更是高达 4.52 万亿。这近 6 万亿的资金恰恰和过去 5 年我们投入到棚改中的资金量相当。今后，承担起拉动经济增长重任的将不再是房地产，而是公路地铁和农村基建。完全可以看出，房地产这把夜壶正在被高层摒弃！
失去了庇护和宠爱之后，土拍市场原形毕露。2018 年 1-7 月，全国一共有 796 宗土地流拍，其中，一线城市 13 宗，创下 2012 年以来的新高，二线城市 154 宗，同比增长 100%，三四线城市 629 宗，同比增长 121%。
大量的土地流拍，说明开发商严重看空后市，限价长期化、金融去杠杆、融资成本高，房子卖不掉，资金回笼慢，这些现实因素导致根本看不到土地市场回暖的希望。
根据 wind 和平安证券研究所数据，2018 年二季度，我国 100 城土地流拍率达到 10.9％，但其实还未达到 2009 年的 19.1％和 2015 年 16.6％的高度，也就是说目前的状况还远未达到地方政府的承载极限，或者说，只要高层调控决心不动摇，预期不改，土地市场还会继续冷下去，流拍，降价，打砸售楼处的事件将会不断上演。
近日，融创半年报发布会上，董事长孙宏斌直言，现在市场的宏观调控程度超过任何人的想象，而且政策没有任何放松的迹象，有些地方还在持续加码。
我曾经多次提醒大家，房产投资最重要的就是看清大势。现在，如果谁承诺你哪个城市或者哪个板块，一年可以涨 15％，那他一定是骗子。我可以确切的告诉你，长期来看，一二线城市的房产，增值幅度能够超过通胀水平，但在未来至少几个 5 年之内，房价暴涨的可能性微乎其微，原因你懂的，不需我再赘述。
2
投资逻辑的转变
未来，去库存和棚改这种低级、粗暴、过时的把戏不会再上演。限购、限贷、限价、限售的旧四限和限离婚、限公司、限落户、限未成年的新四限，目的就是冻结房产的流动性和剥离房产的金融属性。今后，房产投资的收益将会从短期暴利增值转变为长期持有收益。
一、淘笋思路要不得
房产投资有句行话叫淘笋，也就是挑选价格低的房产，将来房价大涨时，增值幅度高。这个惯性思维在当下这个行情是非常要不得的。
2009-2010 年和 2015-2016 年一线城市房价暴涨时期，房子不管好坏，抢到就是赚到，只要不是凶宅，只要没有查封，从挂牌到收定金平均不会超过 3 天，好房子最多半天，差房子最多一周。因为房价上涨的预期和幅度远远超过房子品质本身，饥不择食、全民癫狂的氛围下，没人会关心居住感受。
而在房价平稳的当下，房子的品质好坏会严重分化，好房子更抗跌，更容易变现脱手，而差房子打折促销都无人问津，流动性极差。
现在北上广深交易量的 80％都是二手置换，只有在卖房时，你才能深刻感受到自己房子的好坏根本不是自己说了算，完全是脱光衣服接受市场的检验，哪怕略有瑕疵，就会成为下家砍价的把柄，本质上讲，买方市场才是检验房子品质的唯一标准。
之前我曾经讲过一位朋友在卖上海丰庄老破小，他今年 4 月挂牌 370 万，5 个月过去了刚刚成交，价格被人砍到 333 万，而且是家具家电全送。
还有一位后台咨询我的朋友说，他看中一套上海莘庄地铁站附近的一个 20 年房龄老式电梯房 66 平的一楼房子，楼层差不说，而且每天只有中午半个小时的日照。房东开价 330 万，现在已经主动降到 290 万，朋友心理价位是 280 万，我告诉他，没有最低只有更低，现在不砍更待何时，楼层采光这么差，房东能脱手就万幸了，先从 250 万谈起。
现实就是如此的残酷，你曾经辛辛苦苦淘来的笋，捡到的便宜，在你脱手时仍然是笋，如果你寄希望于房价大涨时再卖，也许你永远等不到这一天的到来。盲抢时代已经过去，精选时代已经到来，别天天奢望在房产市场淘笋，飓风袭来，跌的最惨的就是所谓的笋盘。
二、坑永远是坑
为确保自贸港建设，2018 年 4 月 22 日，海南调控升级，全岛限购，调控政策严厉程度全国第一，超过北京和上海。
5 个月过去了，配套成熟、旅游业发达的海口、三亚和部分东部市县销量稳定，价格稳中有升。而配套欠缺、混水摸鱼的西部则是销量惨淡，有价无市。在海南房价大涨的 2017 年，受大环境影响和海口三亚投资外溢，价格洼地的西部也跟风上涨，但退潮之后，洼地原形毕露，洼地根本没有变成高地。
海南限购之后，投资大军北上，北海、桂林、西双版纳、大理瞬间被炒热，在没有经济支撑，全靠旅游概念忽悠人的边陲小镇，狡猾的资本已经架起油锅，等待最后一波韭菜的入场。
在房价大涨的时代，远郊、新城、旅游地产通通浓妆艳抹、乔装打扮，美其名曰价值洼地，但房价一旦失去了上涨空间，那坑将永远是坑。
当然，除非有重大利好落地，洼地才有可能被填平。比如刚刚获批的苏州地铁 S1 线，将横穿昆山市区连接苏州工业园区和上海嘉定，那么，在地铁开工和通车后，昆山西部地区势必会迎来一波涨幅。
在房产的金融属性逐渐被剥离，房价大涨变成奢望，租赁风口到来之后，房产的投资逻辑必须转变，房产的持有成本将是衡量房产投资的唯一度量衡，租金收益将会是未来很长一段时间的主要收益。
具体操作的原则就是投资成熟地段的品质楼盘，避开配套不完善的价格洼地，挑选租金回报率高的标的，才能在稳步增值、抵御通胀的同时，获得可观的租金收益。记住一点，你期待的房价大涨，对你来说才是最大的风险！
3
房地产危机
很多三四线的朋友至今仍然沉浸在棚改后身价暴涨的虚幻之中，对于即将到来的房地产危机毫无察觉。
2018 年 7 月 12 日，住建部就表态，在库存不足、房价上涨压力较大的地方，要采取安置房的方式棚改，库存量较大的地方，可以继续推进货币化棚改。
截止 2012 年，我国共有 4200 万套棚户。2013-2014 年，改造了 820 万套，2015-2017 年，改造了 1800 万套，2018-2020 年计划再改造 1500 万套，也就是说，到 2020 年底之前，全国 4200 万套棚户将全部改造完成。棚改的结束就像是釜底抽薪，三四线城市的房价势必将触底回落！
8 月 24 日，呼和浩特市明确提出全面停止房地产去库存调控措施。根据最新统计数据，全国三四线城市中，库存在 12 个月以下的城市超过 60％，库存即将全面见底。
棚改即将结束，去库存也将完成历史使命，罪魁祸首货币化也将寿终正寝，留给三四线城市的除了癫狂的回忆，还有被房产榨干的存款。
今年 7 月，碧桂园就宣布暂停了三四五线城市的 " 全覆盖 " 战略。恒大在发布 2018 上半年财报时明确表态：恒大未来的土地储备目标是覆盖一线和二线城市，以及经济较好的三线地级市，四线城市不打算去。
各大房企在棚改的政策风口下，赚的盆满钵满以后，决绝的离场，除了不看好三四线城市的后市之外，更多的是觉察到了风险的来临。
即将造成三四线城市房地产危机，还有另一个深层次的原因，也是被很多人忽略的因素，那就是人口危机。
大多数人通常认为，只有北上广深等大城市人口出生率低，小城市生育意愿特别强烈，但事实远非如此。
根据国家统计局的调查，今年上半年，江苏省共出生 38.3 万人，比去年减少 5.6 万人，同比下降高达 12.8%。人口大省山东同样不容乐观，烟台上半年出生 26902 人，同比下降 16.2%，其中二孩 12832 人，下降 12.5%，潍坊上半年出生人口 64428 人，同比下降 21%，其中二孩出生 43421 人，同比下降 29%。贵州、天津、湖北等省份今年上半年的出生人口数量也在不同程度的下降。
在人口持续外流的三四线城市，同样难逃低出生率陷阱，没有了人口增量，失去了消费动力，房地产危机也许只是最早到来的那一个而已。
上周我去内蒙古阿尔山旅游，这座面积比上海还要大 1100 平方公里的县级市，常住人口只有 6 万人，当地普通工人的平均工资 3000-5000 元，并不低，而最好的商品房 4000 元 / 平，却没有人买，在市区最繁华的街道上，很少能看到行人和车辆，只有偶尔经过的旅游大巴。自然环境和空气无与伦比，但仍然无法阻挡人口的持续流出。像这样的小城，连棚改的机会都没有轮到。这也许正是中国大多数小城市的宿命吧。
对于身处三四线城市的朋友，我想给你们两点建议：
一、尽早转移资产
如果你在非环京环沪环深的三四线城市有多套房产，务必在当地棚改结束前抛掉，只留一套自住即可。假如现在房价已经翻倍，那么要毫不犹豫的卖掉，别被贪婪冲昏了头脑，房价不可能再涨，等下跌来临之际，你抛都抛不掉。
将你的资产转移到一二线城市、省会城市才是明智之举。没有房票创造房票，现在二线城市抢人大战如火如荼，千万别浪费这个千载难逢的机遇。
二、只能拼教育，决不能拼房产
先给大家讲个故事：最近，我一位家住太原的大学同学告诉我，他带孩子周末上的高端补习班里，40％是从山西其它城市赶来的，周六周日上两天补习课，住一晚，周日晚上赶回家，每周如此，每年如此。
根据最新发布的《中国三四五线城市网民时间 & 金钱消费数据报告》显示，三四五线城市居民用于教育的支出占收入的 36.1％，超过一线城市的 23.9％。当然，一线城市房价贵是一方面原因，但也正说明了小城市居民对教育的足够重视，他们多么的渴望后代能够超越自己，走出去到大城市打拼出一片天地。
最近看了郑琼的纪录片《出路》，该片血淋淋的呈现了身处三个阶 级的孩子三种截然不同的人生历程，在当下这个社会，也只有教育才有可能成为突破阶 级枷锁的唯一通道。
4
但愿长久
过去的房地产行业，说白了就是，引导全民投机，强制消费，限制存款，负债转换，风险转移，房价上涨的本质就是全民税收。
目前来看，风向已变，雄心万丈，能走多久，但愿长久。毕竟，除了房子，我们还有很长的路需要走。
世道变了，预期变了，行情也变了，在整个房地产行业逐步走向健康的道路上，那些拜金、浮躁、投机至上的逻辑也该彻底逆转了！