投资日本房产年回报15%?海外投资骗局屡屡盯上国人

秀气的妹妹

投资日本房产年回报 15%？现实没有那么容易，来看 5 大忽悠手段…海外投资骗局屡屡盯上中国人
近日，有媒体刊文称，今年不少国人前往日本进行房产投资并获利丰厚。文章描述，一位在日本定居 4 年的民宿经营人士称，2014 年他们夫妻办理了日本投资经营签证，移居北海（楼盘）道，并购置两套独栋别墅，房价加改造、装修共花费 300 万元人民币。目前的年均投资回报率超过 15%，在他的带动下，已有不下 10 位朋友在北海道投资民宿。
一些知名新媒体也对该文进行转载，并一度登上新浪微博的热门榜单。然而证券时报记者从熟悉日本事务的法律咨询机构了解到，该文其实漏洞百出，纯粹是一篇 " 忽悠文 "。
忽悠一：民宿属灰色地带，无法申请日本投资签证
原文指出，2013 年，在北海道旅行的李先生被当地 70% 以上的森林覆盖率吸引，认为日本北海道的风光媲美北欧，来了就不想走了。过了一年，李先生带上妻子（在北海道购置两套独栋别墅）办了投资经营签证，成功移居日本。
真相会是这样？对此，炜衡律师所东京分所商业咨询顾问王栩告诉记者，投资经营签证虽然相对好办，但也有门槛，即必须是日本政府许可的经营范围。在 2018 年 6 月 15 日《日本民泊法》（编者注：" 民泊 " 即汉语民宿之意）出台之前，民宿一直还是比较灰色的领域，如文中所说 2014 年便以民宿为经营业务申请投资经营签证，几无可能。
据介绍，关于此的变通方式，例如说，以在日本注册的公司持有房屋进行租赁业务，租金作为公司稳定的现金收益，那么就可以申请投资经营签证。
忽悠二：刻意混淆 " 北海道 " 房价概念


图片：google 地图网页版
原文说，李先生夫妇在北海道购置了两套独栋别墅，一套是建好 3 年的次新房，一套是已经有 25 年房龄的二手房，房价加局部改造、装修，一共花了 300 万元人民币。
对此，证券时报记者查看资料发现，虽然原作全文都在说北海道，但北海道是日本的一个区域，相当于我国行政区 " 省 " 的概念。日本的行政区划是 " 一都两府一道（四十三县）"，分别是东京都、京都府、大阪府和北海道。也就是说，北海道属于日本的一级行政区域，它的陆地面积约 8.35 万平方公里，相当于 2.5 个海南（楼盘）省（3.54 万平方公里）。
全文只说北海道，但不指明哪个城市。那么就好像是，我向朋友吹嘘说花 300 万元在海南买了一栋别墅，但不告诉你是在三亚（楼盘）、海口，还是在儋州、临高。实际上，海南全岛不同地方的房价差别可达数倍。安居客统计显示，三亚的二手房最新均价为 3.3 万元，环比上月下跌 0.84%，而儋州均价约 8000 元。


原作全文只是说 " 我在北海道买了独栋别墅，做民宿出租赚了很多钱 "，但丝毫未提是在北海道最大城市札幌，还是富良野、小樽这样的旅游城市，或者干脆是在偏僻乡野？无疑，这不是在瞎编，就是在刻意隐瞒真相。
证券时报记者的一位日本朋友说，独栋别墅其实就是日本的 " 一户建 "，即使在北海道，不同区域的价格也差异巨大。
忽悠三：2 万元购房税费成本？后面加个 " 零 " 还差不多
原文指出，李先生夫妇在日本北海道买了价值 200 万元人民币的房子，要交的印花税、登记税、取得税，总计约 2 万元，成本并不算高。李先生还说，日本的土地和房屋都是永久产权，每年缴纳物业持有税（评估价的 1%）。而独立别墅一般没有物业费，公寓须交管理费。
首先需要明确，由于人工成本极高，日本的房屋改造和装修费用相当昂贵。25 年房龄的 " 一户建 "，在日本实际操作中，房屋本身已基本没有价值，实际只剩土地的价格，建筑物基本都是白送的。其次，日本的房屋内部装修成本非常高，当然材料的品质也非常好。总的来说，如果地段合理，那么从买地到改造，300 万人民币的价格也说得过去。
不过，人民币 200 万元的房子，各种费用却远不止 2 万元。记者通过专业法律顾问了解下来，这里所谓的 2 万元中介费及税费，应该是翻几倍的 15 万元甚至更多。为此，记者采访了炜衡律师所东京分所商业咨询顾问王栩，他为我们做了详细介绍。
第一是中介费，买方需支付总价 200 万元的 3%，即 6 万元人民币的中介费；以及每套 6 万日元的手续费，两套就是 12 万日元（合计约 7500 元人民币）。光中介费用就接近 7 万元人民币。
第二，日本房屋交易需缴纳登记税和取得税，分别是评估价格的 3% 和 2%，也就是说，两套房子的登记取得税（相当于我们国内税务未合并之前的国税和地税）为房屋评估价的 5%，而一般评估价格是实际成交价的一半，尤其是房龄较长的物业。那么按照李先生 200 万元购入两套别墅来计算，登记税和取得税一共就是 100 万的 5%，即至少为 5 万元人民币。
第三，印花税是每套 5000 日元，两套合计 630 元人民币。
第四，物业持有税，为评估价格（注：按照市场价的一半计算，实际可能略多）的 1.4%，一共是 1.4 万元人民币。
第五，都市计划税，为评估价格的 0.3%，一共是 3000 元人民币；
第六，每套需缴纳 10 万日元的 " 司法书士报酬 "，两套合计人民币 1.25 万元。
不包括交通跑腿、吃喝住宿等费用，李先生在日本买两套独栋别墅花费 200 万元人民币（不含装修），光是交给日本政府和中介机构的税费就超过了 15 万元人民币。其他各种不可预知的费用并未计入。
原作中的 2 万元购入税费，对于不了解日本市场的中国投资者来说，有很明显的误导嫌疑。
忽悠四：每年营业 180 天，剩下的半年休息？
原文说，2015 年初，李先生将手上的两套物业进行改造，一套整租，一套自住分租。向政府申请了民宿许可，一年有 180 天可营业。虽然不是全年，但日本住宿费高，像北海道，民宿标间 500-600 元 / 晚，套房 800-1000 元 / 晚，整栋 3000 元 / 晚起。因此，只经营 180 天的收益也不错。一般来说，北海道 12 月 -3 月中旬是冰雪旺季，5 月 -9 月中旬是春夏旺季，开放 180 天足够了，剩下的时间要么是请朋友来住，要么干脆空着。
看到这里，读者心中可能升起一股莫名的冲动吧？多么令人憧憬的生活啊，一年只需工作半年，还能有 15% 的年化收益。总之，赶紧去日本投资民宿吧，别在国内股市瞎折腾了。
但事实上，这也是完全混淆了《日本民泊法》的 " 新旧法 " 要求。
炜衡律师所东京分所商业咨询顾问王栩告诉证券时报记者，日本民泊新法 2018 年 6 月 15 日正式颁布，之前根本没有所谓 "180 天许可 " 的要求。按照此前的管理规则，只能以 " 旅馆业简易宿所 " 的名义申请开办所谓民宿，走的是旅馆业法，相当复杂，比如说对消防、区域规划、房间大小、内部设施等都有严格明确的要求。
也就是说，2018 年 6 月之前的日本民宿业，实际上并没有法律明确界定，所有人都是偷偷摸摸在干，反正也是自己的房子。这篇报道，实际上是拿 2018 年的最新法律要求（比如 180 天营业时间），去套用之前 5 年的事，完全是一笔烂账，故意把真真假假的事情混在一起。
而且，日本北海道的民宿价格，远没有每晚 500-600 元人民币这么高。
先回到前面提到的区域问题，北海道面积很大，那么这里最大的城市札幌，一般酒店和民宿的价格大概是什么水平呢？据公开数据，每年的 1 月 -3 月间，札幌的商务酒店价格在 7000-12000 日元之间，约合 430-750 元人民币之间，而且住宿条件比民宿要舒适许多，房间一般还都挺大。
在北海道的富良野、网走、知床、斜里、旭川、小樽这样的旅游地区，旺季的商务酒店价格也就是在 500-800 元人民币之间。其中，旺季时富良野和小樽的民宿一般在 300 元人民币左右。而即便在东京这样的大都市，民宿也不过 500-600 元人民币这个水平。至于原文提到 " 整栋 3000 元人民币一晚 "，更是有夸大的嫌疑。
事实上，原文从头到尾都没有提到这两套别墅在哪个城市。散落在 2.5 个海南岛那么大的北海道上面，来对读者大谈特谈回报和收益，又从何说起呢？
忽悠五：混淆企业与个人税费
原文说，李先生夫妇这两栋别墅的日常开销，除了水电采暖费 1500-2000 元人民币 / 月 / 栋，物业持有税 5000 元 / 年 / 栋，再无其他费用。此外，长租或民宿收入需缴个人所得税，12 万元 / 年以内税额的，缴纳 5%，12 万 -20 万元 / 年税额的，缴纳 10%；年家庭收入总额不到 350 万日元（约 22 万元人民币）的，属于低收入阶层，免除个人所得税。
但实际上，日本的水电费开销非常高，并非原文那样的轻描淡写。由于这篇刊登于官媒版面的文章遗漏了别墅的区域及面积介绍，所以无法具体一一对应起来。但举个最简单的例子，在东京租房的朋友应该有概念，一室一厅的房子，平时水电取暖的话，一个月 8000 日元水电费（约合 500 元人民币），还必须节约着用。一般的三口之家，每月的正常水电费应在 12000 日元以上，约合 750 元人民币。
关于税费，这里的问题就来了。这对中国夫妻是投资经营签证过去的，或是设立了公司，以公司名义持有房屋，或是个人持有房屋，租给自己的公司，公司再出租经营。但无论如何，都必须是以公司的名义做经营收入财报的，也是需要缴纳公司利得税之后，个人部分才能正常缴税。
这篇文章的受访者李先生，故意把家庭收入、低收入阶层免税等不同范畴的事物混淆在一起，但事实上必然是公司先完税，分配到个人之后，再由个人完成缴税义务。而不是文中那样混为一谈，误导读者。
总结：中国人为何容易被忽悠？
证券时报记者经过多方求证和详细调查后发现，这可能是一篇漏洞百出、严重失实的文章。这篇文章巧妙地把 " 投资经营移民 "、高回报（15%）、低投入（300 万元）等多个让人心动的要素组合在一起，极不负责地夸大了日本不动产投资市场的优势，而选择性忽略了高昂的成本、激烈的竞争等事实。
最后来看看日本的 " 无风险收益率 " 水平以及资金借贷成本等，我们就可以更科学地判断该如何 " 投资日本 "。天上不会掉馅饼，像这篇文章吹嘘的毫不费力赚取 15% 回报，稍微想一想就知道是不可能的。
截至记者 12 月 25 日发稿，日本 10 年期国债收益率已跌至 0%，为 2017 年 9 月以来首次。也就是说，人们买国债的目的不是为了增值，只是为了让资金收益不会成为负数。相比起股市暴跌来，这里还算安全。


数据
再来看日本股市。受隔夜美股暴跌影响，日本股市日经 225 指数 12 月 25 日更是收跌超 5%。


此外，日本主要银行金融机构的长期贷款利率，多年来一直维持低位，当前在 1% 左右的低水平。


那么这样看来，中国人只需花费 300 万元人民币，就可获得日本移民签证，还能 " 半工作半休息 " 享有 15% 的年回报。您觉得这靠谱吗？
记者再次提醒各位，在日本经营民宿的回报，远比想象中要低。投资者切不可盲目轻信网上的信息，以免上当受骗。无论是投资美国、英国还是日本、澳大利亚的不动产，首先要抛弃国内长期形成的那种 " 买房必涨 " 固有思维。另外，也要尊重法律人士的意见，在投资决策之前，适当花些钱请法律专家咨询一下，绝对利大于弊。