叶檀：房产税之前，逃命的机会还有两年

荒漠一行者

岛 君 说
房产税必然会出台，对此不要抱侥幸心理。
而证明房产税没用太可笑了，老虎不发威，当他是病猫。
房产税是政府最大的做空工具，如果税收普遍征收 2％以上，对房地产将有明显影响。
作 者：叶檀
图 片：视觉中国
来 源：叶檀财经（ID：tancaijing）
前两天，有则假新闻江湖流传。
一个京城土壕，全部 7 折抛售自己 41 处房产，都是大面积的豪宅，总面积 9882 平方米，货值起码在 10 亿元以上。
之所以这样的传闻到处叫魂，是因为京沪二手房成交量反映出市场的恐慌。大量抛售，没有人买，成交量下降，价格下降。
房产税必然会出台，对此不要抱侥幸心理。
证据有二：一是一些地方财政相当紧张，根本是寅吃卯粮，甚至一些地方连发工资都有困难。
一些地方固定资产投资大幅下降。
这次，不能像 1998 年到 2017 年这样，再次大规模卖地。
地方政府也想卖地，一些地方已经卖不出去，开发商开始防守。
8 月 10 日，太原市举行了 " 史诗级 " 的大规模土拍，拿出热点区域的 8 幅黄金地块（总面积约 82.71 万平方米）进行拍卖，起拍价合计 130.82 亿元。
7 月 20 日发布拍卖公告，结果让人大跌眼镜。
8 幅黄金地块中，只有 2 幅地块各有一家房企报名，其余 6 幅地块无人问津。
有房企报名的 2 幅地块，因出价未达拍卖底价，没有交易成功。
也就是说，8 幅土地全部流拍。
8 月 14 日，《南方都市报》报道，今年以来，一线城市的住宅土地流标达到 11 宗，总起价达到 224 亿。其中北京 6 宗，广州 5 宗。
二线城市出让的住宅土地，年内流标合计高达 132 宗，2017 年同期只有 45 宗，同比上涨了193%。
三四线城市住宅土地流标高达 472 宗，上升明显。
找到地方财政新来源刻不容缓，否则，地方政府破产潮将爆发。
二，实体经济转型，无法提供给地方足够的税源。
现在中低端制造业日子难过，市场呼吁的是减税。
如果继续加征税收，相当于在痛苦至极的老虎身上拔毛，必然激起强烈的反弹。
继曹德旺之后，蒋锡培再次呼吁给制造企业减税。
降低增值税率。将目前的三档增值税 16%、10% 和 6% 改为两档 10% 和 5%。
小规模企业，即营收在 500 万元及以下的，免征增值税；营收在 500~2000 万元的，减半征收增值税。
将利息纳入增值税抵扣。将融资费用也纳入抵扣链条，将切实降低企业的融资成本，扶持企业发展。
房地产税如箭在弦，不得不发。
两害相权取其轻，房地产税是所有的税种当中，反对意见相对不大的一种。
表面上有很多反对声，但媒体对高房价一直以来的痛批，说明很大一部分人支持降低房价、支持开征房产税。
开征房产税，得罪开发商、大地主，大投资者；不征收房产税，得罪的是制造业主，得罪的是没有资产的年轻人，得罪的是地方政府——如果是你，何去何从？答案非常明确。
房地产税估计两年后出炉，这一年半的时间，是大地主的逃生机会。
我曾经说过，房产税法全面修订版最快在 2020 年全面表决通过，2021 年前后推出。2017 年没有初审，现在快马加鞭。
《21 世纪经济报道》披露，今年 4 月份，房地产税法草案曾在系统内部征求过意见，省级人大、省级财政等相关部门都参与其中。
有参与人士对 21 世纪经济报道记者表示，草案对各方面因素都有考虑。
有自媒体表示，领导层分别在 3、4、7 月完成了一轮内部意见征集。
最近的一次是 8 月 7 日，住建部召开房地产工作座谈会，提出了一些要求，最最重要的是落实了两点：开始征收的时间和第一批征收的城市。
看看，征收时间大致都定了，大规模推开的试点城市也定了。
8 月 16 日新闻，国务院通知在 2019 年 6 月底前，所有直辖市、副省级城市和省会城市全面实施 " 互联网 + 不动产登记 "。
预测初期开征的有：北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等一二线城市，也可能有四五线城市，否则得不到各类城市的经验，怎么进行全面推广？
总之，一线城市和新一线城市必定是重点。
在这一年半的时间里，大量有房的，必须集中到几套性价比最高的房子里，土地同样如此。
房地产税有多重？
引用一组推测。
第一，首套住宅必然会免征税，第二套以上再征。
第二，地方政府依情况决定免征面积，未来，交通便利的小户型、稀缺区域豪宅，比普通大户型更受欢迎。
第三，有可能设置累进制、带有惩罚性的房地产税。比如第五第六套的税要比第二第三套的高得多。
第四，租金也会严厉征税。估计房产五套以上，会被严厉惩罚。
举个例子。上海，上海人第二套人均超 60 平米，非上海人第二套开征。
你有价值 600 万的二套房，一年就收（6000000*0.6%=）36000 元的房产税。
如果房子用于出租，相当于比原来少拿一半租金。如果房子涨价了，则要按规定周期进行重估交税。房价涨，税也是水涨船高。
重庆旧别墅 180 平以内免税，新买的别墅和住房 100 平以上就要交税。
如果房价高于均价 3 倍以内，税率是 0.5%，3-4 倍，是 1%；4 倍以上，是 1.2%。
同样新买一套 600 万的房子，最多每年要交 72000 元的房产税。有可能比收获的租金还高，入不敷出。
证明房产税没用太可笑了，老虎不发威，当他是病猫。
房产税是政府最大的做空工具，如果税收普遍征收 2％以上，对房地产将有明显影响。
征收房产税后，未来房地产市场有三种呈现方式：
一是在货币宽松阶段，房地产的投资收益远超过房地产税的时候，房地产作为避险工具，还会继续作为重要的投资工具。
这一点可以参照 1997 年到 2008 年之前的美国房地产。
二是在经济大幅增长时期，房地产价格将随之稳步增长。
美国在上世纪 70 年代 80 年代有两个小波动，下跌不到 10％，但从 1997 年后，政府过度保障加上疯狂的房地产金融衍生品，使得 2008 年的美国房地产下跌酿成全球金融危机，房地产疯狂上涨与下跌一定是金融现象。
第三，房产税推出后，有一个重要的指标租金回报率将受到重视，该房产能不能买，取决于租金回报率是否能够超过同期限无风险收益率。
诸位，逃生通道开放还有两年左右，看看现在已经收税的商业地产的购买、运作方式吧，以后住宅地产将类似。
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