回迁房能不能买卖?发展商15年不帮办房产证怎么破?法院这样判

土兄

2003 年，珠海男子陈先生花 20 多万元向珠海中南景泽房产有限公司买房，不料 15 年过去，房产证至今没能办下来。
为此，他将开发商告上了法庭，索赔违约金。法庭上，开发商辩称，涉案房产是城中旧村改造项目安置房，不属于向社会公开出售的商品房，陈先生的购房资格是否符合要求有待进一步确定，且时隔多年，索赔违约金的诉求早已过了诉讼时效。
回迁房能否销售、临时商品房屋买卖合同是否有效等问题引发关注。近日，珠海市香洲区人民法院一审审理该案，判决开发商违约，需配合陈先生办理产权登记手续，同时支付逾期办证违约金。
业主：
买房 15 年未办房产证
指针拨回 2003 年 10 月，陈先生和家人与珠海中南景泽房产有限公司签订了一份《购买商品房临时合约》，约定以 25.8 万元的价格购买香洲区海景山庄一套面积逾 119 平米的房屋。
法院审理查明，2003 年 11 月 2 日，陈先生向开发商支付了购房款 23 万元。合同明确约定，余款 28000 元在办理好房产证后 5 天内一次性付清；双方一经结清房款并办妥产权交付使用手续，买卖双方按房产管理部门的规定办理产权证，所需费用双方按珠海市有关规定各自交纳。
陈先生反映，其按照合同支付购房款后，珠海中南景泽房产有限公司向其开具了收款收据，并于当月交付房屋，2006 年 8 月企业以内部股东变更为由，重新与其签订了新的《购买商品房临时合约》，但合同签订后，企业并未履行协助购房人办理房产证的义务。自 2003 年签订合同买房至今，经其无数次催告，企业始终以各种理由推诿，至今未协助自己办理产权登记。
开发商：
回迁房不能交易，超诉讼时效
对于陈先生的诉求，开发商珠海中南景泽房产有限公司在法庭上逐一作了回应，称企业与陈先生签订的《购买商品房临时合约》并没有明确约定被告为原告协助办理产权登记手续的期限和条件，临时合约只是暂时性的，不是正式的《商品房买卖合同》，且购房余款 2 .8 万元陈先生至今未付清，不具备办理产权登记的条件。
开发商同时表示，陈先生购买的涉案房产是城中旧村改造项目安置房，为回迁楼，不属于向社会公开出售的商品房，原告的购房资格是否符合要求有待进一步确定，且其间企业已经尽力为陈先生办理相关产权登记手续，但不归属于被告的过错导致涉案房产不能办理产权登记手续，被告不应承担任何违约责任。
对于业主陈先生索赔违约金的诉求，开发商认为已经超过了诉讼时效，不应当得到支持和保护。
判决
法院：临时合同有效，开发商违约
回迁房能否出售？签订的只是临时合约，非正式商品房购房合同，开发商有无义务协助业主办理房产证？时隔 15 年，业主追讨违约金是否过了诉讼时效？上述三个问题成为本案的关键。
香洲区法院一审审理认定，回迁房是指国家征收被拆迁人的房屋及附随土地后，提供给被拆迁人的拆迁安置用房，其目的是为安置回迁户，根据政策规定，安置回迁户后剩余房屋可以由房产开发企业作为商品房予以出售，并无法律规定该种房屋不允许出售，企业自愿将涉案房屋作为商品房予以出卖，并未违反法律、行政法规的强制性规定。企业以回迁房无法办理产权证书为由拒绝履行协助义务，理据不足，法院不予采纳。
法院同时认为，原、被告签订的《购买商品房临时合约》是双方真实意思表示，合约条款已具备商品房买卖合同的主要内容，合约应认定为商品房买卖合同，合同内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。陈先生已按照合同约定实际支付房款，企业至今未能按照合约规定协助原告办理房屋产权证书，显然存在违约，应承担相关的民事责任。
针对开发商认为 " 业主索要违约金已超过诉讼时效 " 的说法，法院认为，陈先生购买案涉房产至今已 15 年，陈先生应当知道权利被侵害，原告请求的在起诉之日三年前的违约金超过诉讼时效，法院支持自 2015 年 10 月 12 日起至实际办理权属登记之日为止的违约金，超出部分不予支持。
最终，法院一审判决企业协助陈先生办理房屋产权登记手续，同时按照购房款 23 万元为基数，参照银行同期同类贷款利率，支付逾期办证违约金。
来源：南方都市报